Primeiramente, salienta-se que tanto na usucapião judicial como na extrajudicial, os requisitos gerais para a aquisição da propriedade são os mesmos: a posse e o tempo, a depender da modalidade, serão acrescentadas novas exigências.
Sendo assim, caberá ao juiz e ao registrador, respectivamente, analisar detalhadamente se ocorreu, ou não, o chamado direito real de aquisição imobiliária.
Além disso, tanto a sentença como a decisão administrativa do oficial de registro que reconhecem a usucapião têm efeitos declaratórios, ou seja, possuem como finalidade proporcionar publicidade jurídica e oponibilidade erga omnes, dando aos interessados segurança jurídica sobre o direito de disposição do bem.
Desse modo, a primeira diferença é que, ao contrário da modalidade judicial, a extrajudicial não tolera litígio, logo existindo contestação de qualquer das partes ou de terceiros interessados, o procedimento deverá ser remetido à via judicial.
No entanto, o eventual conflito pode ser resolvido na esfera administrativa, o principal exemplo envolve a arbitragem, mas não há autorização legal para que o oficial de registro exerça papel de árbitro na composição do problema invocado.
Inclusive, nos artigos 14 e 18, ambos do Provimento 65/2017 do CNJ, a possibilidade de o registrador tentar conciliar o conflito, entretanto, caso a conciliação reste sem solução, impedirá o reconhecimento do caso concreto junto ao cartório.
Importante salientar até para efeitos de esclarecimentos, quando afirmamos que não cabe litígio na usucapião extrajudicial isto não quer dizer que inexiste o exercício da garantia constitucional do contraditório e ampla defesa.
Ora, o contraditório ocorre através da possibilidade de o titular do direito real pleiteado impugnar o pedido do usucapiente, igualmente os restantes titulares de direitos averbados na matrícula, entes públicos e terceiros interessados, contestarem o pedido de usucapião.
Ademais, a segunda diferença considerável envolve ao fato de que o reconhecimento extrajudicial de imóvel matriculado não extingue em caráter imediato, eventuais restrições administrativas ou gravames judiciais inscritos, considerando que para tais restrições sejam canceladas, faz-se necessário anexar documentos que comprovem a permissão dos entes públicos ou credores, para tanto a parte requerente deverá formular pedido de cancelamento direto à autoridade que emitiu a ordem, nos termos do artigo 21 do Provimento 65/2017.
Afinal, o procedimento acima previsto exclusivamente na modalidade extrajudicial busca evitar conflitos de competência.
Outra grande diferença, envolve pelo fato de o serviço de registro de imóveis se submeter ao regime administrativo e não jurisdicional, os procedimentos que estão entre as suas atribuições não fazem coisa julgada, ou seja, a usucapião extrajudicial detém caráter administrativo, o que por si só reforça o entendimento de que ela poderá ser alvo de revisão judicial.
Para finalizar, podemos mencionar a produção de provas como diferença entre a usucapião judicial e a extrajudicial, ambos os casos, torna-se possível produzir provas no curso do processo.
